美特斯邦威7.85亿元全国囤商业营业房

　　描绘美邦服饰（002269.SZ）今年的扩张路径不是一件轻松的事情。截至CBN记者发稿时，在过去的8个月时间里，美邦服饰买手的足迹几乎遍及全国，在19个省市或买或租下了39处商业地产。

　　国际金融危机让大多数人瑟瑟发抖，却给美邦服饰开店创造了良机。对美邦服饰而言，金融危机似乎没有打乱他们的原计划，加速开店的动作就证明了一切。

　　催化剂还是原动力？

　　根据CBN记者统计，今年前8个月，美邦服饰在浙江、福建、江西等六省买下了28997.66平方米的6处商业地产，涉及金额7.85亿元。

　　美邦服饰租赁门店的规模更为庞大，在上海等16个省市租下33处门店，门店的总面积为63336平方米，涉及租金1.47亿元。

　　按照美邦服饰上市时的规划，今年前8个月的大举买、租商业地产意味着已经完成了扩张规划的一半。根据美邦服饰的发展目标，计划在人口100万及以上的城市采取购买和租赁的方式新建店铺68家，其中直营店31家、加盟店37家，今年前8个月，美邦服饰总计已将39处商业地产收入囊中，超过目标68家的一半。

　　对于门店的快速扩张，美邦服饰董事长周成建对CBN记者分析：“国际金融危机带来的机遇与挑战并存，机遇来源于商业地产租、买价格的相对合理；挑战当然是源于整体商业环境的不景气给所有企业带来的影响，作为快销与耐销之中的美邦，都有一定程度受到冲击，但总体而言我们相信机遇还是大于挑战。”

　　根据公开资料计算，美邦服饰今年购进的6幅商业地产均价为每平方米27073元，租下的33处门店平均每平方米价格为2317元。

　　按照美邦服饰的规划，即便没有国际金融危机，也会大规模收购与租赁商业地产，国内休闲服饰市场的前景十分诱人。

　　资料显示（美邦服饰提供），据统计，2006年国内休闲服装市场的零售总额约3571亿元，占国内服装市场总量的58.97%，自2001年至2006年的年复合增长率为15.31%。预计未来我国休闲服装市场零售总额的年复合增长率将提高至14.10%，并于2010年达到6053亿元的规模，占届时国内服装市场整体规模的58.97%。

　　买比租更划算

　　从美邦服饰大规模买、租行动不难看出，购买的金额远大于租赁的金额。买比租更划算，美邦服饰早有结论。

　　根据行业内经验数据测算，租金成本占休闲服品牌店铺销售收入的10%~15%，租金是休闲服企业重要的营运成本，也是休闲服企业盈利的关键。美邦服饰曾经测算，国内休闲服市场膨胀式发展的同时，国内经济持续增长以及地产价格也持续上升，这使得国内优质商铺的租金持续增长，一些城市尤其是一线城市的租金年增长率高达30%以上，这已经严重影响了休闲服企业的盈利状况。而通过采取长期租赁或者购买的方式，获得稳定的店铺资源能够减少租金快速上升带来的成本压力，确保持续的盈利能力。

　　美邦服饰营销网络虽已覆盖中国大部分地区，但国内休闲服市场仍具有很大的开发潜力。在2008年公布的招股书中，美邦服饰介绍当时二线市场还有94个中型城市未覆盖，未覆盖率为33%，三级市场还有1279个县级城市未覆盖，未覆盖率为64%，国内还存在大量的空白市场有待开发。在美邦服饰的市场版图中，东北、西南、广东等市场都相对较弱。

　　在今年冲刺8个月后，美邦服饰在黑龙江租下了3处门面，吉林1处门面，在辽宁购入了一块面积达到1288平方米的商业地产。西南地区以3.7亿多元的代价买下了位于成都闹市区的“京都大厦”，在广东也租下了3处门店，原来的市场空白已经有所弥补。

　　美邦服饰年报显示，2008年底其店铺数已达到2698家，较2007年末的2106家增加了28%。除了店铺数量的增加外，公司店铺规模也不断扩大，500平方米以上的大店已达215家，较2007年末增长111%。

　　无论是租是买，美邦服饰的新门店面积大多数都超过1000平方米。其中购买的6处商业地产，每处平均建筑面积接近5000平方米，租下的33处店面，平均每店面积也在2000平方米左右。开大店是美邦服饰上市后一直奉行的战略，在招股说明书中，美邦服饰表示募集资金用于建设的店铺平均面积要达到1400平方米以上。这与西班牙服装零售大鳄ZARA平均每店1128.9平方米以及H&M的1201平方米相比，已经处于同等的水平线上。开大店的好处在于可以全面展示产品，也可以大幅改善消费者的购物环境。

　　国际金融危机带来的不仅是机遇，也有烦恼。今年上半年，受市场环境影响，美邦服饰加盟市场增长放缓，加盟商的投入减少，加盟市场增长低于预期。

　　不过周成建并未感觉寒意无法抵挡，这些情况，反而坚定了他的想法，即坚持直营为主、加盟为辅的经营模式。而在这样的定位下，美邦服饰买、租商业地产的行动预计还将继续。 第一财经日报 胡军华