餐饮资讯内参 | 租赁陷阱如何规避

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好不容易看中一个店面，接手转让回来，结果就是装修完之后却发现不能正常营业，或者开业后发现被真正的房东找上门来收店……遇到这样的情况，很多餐饮老板估计想死的心都有了。

那么，如何在租赁或者接手转让店的时候避免不必要的损失呢？

 

有个朋友的朋友去年接手了一家餐厅，房租每个月2万左右，地段也不错。当时几个合伙人一看，觉得可以，就打算租了下来。但是一谈转让费，要50万！

 

月租金2万，转让费50万，装修费也要几十万，餐厅还没有开始营业就被这50万的转让费给拖垮了。最终，这笔钱给了，但是餐厅开业后生意一直不怎么好，成本赚不回来，反倒额外补贴了50万的费用。

 

为什么餐饮行业都会有转让费这样的存在呢？这个不得不说是接手转让店的一个坑。除了转让费，接手转让门店还有以下的几个需要规避的风险：

一、房屋是否可以租赁？

 

不是所有的房屋都可以出租，那么，什么情况下房屋不能出租，如果出租属于租赁无效呢?根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题》的解释：

1、是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑（也就是违章搭盖）。

 

注意：如果您承租这两类房屋开餐厅，可能要面临投资损失不好挽回的风险哦。

建议：在签署租赁合同前首先要求出租人提供房屋产权证明，如果没有房屋产权证明，要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等。

 

现实中餐饮老板还有可能还碰到的一种情况，房屋正在建设就和出租人签订了租赁合同，比如正在建设的大型商场。这种情况有什么法律风险呢？消防验收不合格或者延迟消防验收合格时间导致延迟餐厅开业时间造成餐饮老板损失，是其中的风险之一。

建议：签订正在建设中的租赁合同时，要约定出租人交房时间、消防验收合格的时间以及违约责任，以防可能出现的意外。

 

二、出租人是否有权出租？

分两种情况：

1、出租人不是房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人。

建议：在签订合同时，必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上，应由房屋共有人共同出具授权委托书。

 

2、出租人是二房东，进行转租。

这种情况最常见也最复杂。

建议：先和二房东签订《转租合同》，明确约定承租人先支付一部分定金，二房东承担限时协助和原房东签订租赁合同的义务;等租赁合同成功签订后，承租人再支付剩余转入费，否则退还定金解除《转租合同》。

 

提示一：如果二房东不具有转租权而擅自转租，原房东又不同意转租，原房东可以解除和二房东之间的租赁合同。这时候餐饮老板就被动了，装修损失、转让费损失等只能向二房东追偿，但自己可能也要承担审查不当存在过错的责任。

餐饮资讯内参温馨提示：原房东提出异议，必须在知道或应当知道转租后六个月内提出，超期提出异议人民法院不予支持哦。因此发生这样的情形，不要慌乱，要注意提早收集和固定原房东对转租早已知情的证据。

提示二：原房东同意二房东转租，但是二房东与餐饮老板签订的转租合同中超过了原租赁合同的期限。那么，超过期限部分的约定是无效的。因此，就算二房东有转租权，餐饮老板也应当审查原房东和二房东的租赁合同，让二房东对租赁期限做出承诺，并约定违反承诺的违约责任。

三、租赁房屋是否可以做餐饮？

这是令餐饮老板最头疼的问题之一。

 

2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》第八十一条明确规定：排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

建议：对于居民住宅楼下的房屋，如果该房屋以前不是开设餐厅，餐饮老板在签订租赁合同前要格外注意审查：该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅，是否预留了防治污染设施位置，是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题？

 

如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同，很可能因为无法办证而遭受损失，或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处!

 

四、房屋是否处在抵押状态？

 

“买卖不破租赁”一般情况下是成立的，即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人继续履行原租赁合同。但是，如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，原租赁合同对新的产权人不具有约束力。新的产权人有权要求承租人涨租金或者退租哦。

 

建议：租赁合同写明房产抵押状况，如果承租时房产未抵押，需要出租人承诺;如果承租时房产已抵押，您就要考虑将来可能面临的风险了，尽量约定如果抵押权实现造成承租人的损失，由出租人承担赔偿责任。

 

出租人出租自有的房屋，根据我国个人所得税法及其实施条例、营业税暂行条例等相关法律，个人所得税、营业税等纳税义务人为出租人。

 

但是，现实中很有可能遇到的情形是，如果在租赁合同没有特别约定税费由出租人承担，出租人往往通过各种方式，将税费缴纳义务转嫁到承租人身上。房屋所在地的街道办事处也有权利配合税务部门，要求缴纳税费。承租人投入资金装修营业后，一般处于被动地位，往往不愿意遭受更大损失而承担了本应由出租人缴纳的税费。

 

建议：承租时要将租赁税费的成本考虑进去，在租赁合同中明确约定该部分税费由谁承担。

 

五、是否约定拆迁补偿费归谁所有？

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

 

1、被征收房屋价值的补偿

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

 

但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定。

 

建议：在租赁合同中明确约定哪些补偿费用归出租人所有，哪些补偿费用归承租人所有，以免发生纠纷。

 

六、是否明确、合理约定承租人逾期支付房租的违约责任？

 

租赁期限内，承租人可能由于种种原因导致没有及时支付租金。由于餐饮老板投入了大量资金装修，对于延迟支付租金多长时间出租人有权解除租赁合同就显得特别重要。

 

建议：在租赁合同中明确约定延迟支付租金多长期限出租人可以解除租赁合同，且充分考虑该期限的合理性，并且注意在履行合同过程中不要随意违约。

 

七、是否约定房东或者承租人提前终止合同的违约责任？

 

除非生意不好，餐饮老板一般情况下不愿意房东提前终止合同。那么，如何避免房东无故提前终止合同呢？

 

建议：加大房东提前终止合同的违约责任，在租赁合同中明确约定违约赔偿金。但请注意，违约责任一般是对等的，房东很有可能也会要求承租人如果提前终止合同要承担对等的违约责任。建议餐饮老板充分考虑己方违约的可能性，根据实际情况约定违约赔偿方案。