大连百年城集团有限公司董事长:吴云前

百年城集团有限公司董事长:吴云前


对于吴云前来说，17岁闯荡到大连的时候一切都是零。然而，他的严谨与深邃，使他在30岁的时候就拥有了国际水平的“百年城休闲购物中心”，并逐步成长为国内商业地产界的领军人物，被业界誉为“地产少帅”。他具有做大事、成大事的战略眼光，运筹帷幄，做起事来犹如进入马拉松比赛：热身、渐进、最后冲向自己的梦想——地产辉煌。

地产少帅

不怕做不到，就怕想不到，一个缺乏创业理想的人，是很难成大气候的。浙江人天生具有创业的热情和冲动。他们渴望有自己的事业，有机会自己当老板。有了资本积累和创业经验，浙商的胆子就大起来了。他们“个个想创业，人人想成功”。在浙江人眼里，天下没有办不成的事，只有不会办事的人。 —吴云前

青泥洼和星海湾都是大连的重要象征。不知是巧合还是注定，百年城集团有限公司董事长吴云前在这两个大连的重要象征上都有自己的作品，将名字永远地刻在这个城市的发展史上。星海湾和全城瞩目的百年城将建成并投入使用。而百年城另一个提升城市功能、由海滨时尚餐饮休闲街区、滨海城市风光、半山豪庭群落以及海天山色所共同塑造的项目——琥珀湾，将以一个名流云集、足以标志大连迈向一流大都会的富人居住区，塑造了大连未来观景、休闲、度假、旅游的新方向。

谈起这些年的发展历程，吴云前说，我17岁来到大连，如今在大连已经生活了16年，从17岁白手起家，30岁便拥有了国际水准的百年城休闲购物中心，辽宁是我成长、成功的地方，我对辽宁怀有深深的感激之心……

他，不断创造商旅传奇，34岁成为国内商业地产界的领军人物之一；他所创建并领导的百年城集团，已经成为商业地产界颇具影响力的专业公司。循着百年城集团发展的轨迹，让我们共同走近商业地产界年轻的企业家——吴云前。

打造“温州城”， 浪漫之都又添新景

气派的外在造型、舒适的中央空调、方便的滚动扶梯……2004年10月，当与大连二七贸易大世界等传统大市场一样从事商品批发兼零售内容的大连“温州城”在二七广场开门纳客的时候，习惯了到二七广场周边那些大市场中买便宜货的大连市民，无论是看着“温州城”的门脸还是刚走进“温州城”的大门，心里一般都会先犯一阵嘀咕：这是可以“随时讨价还价”的那种大市场吗？它未免有点太“豪华”了吧？怎么从外表看上去更像一个小一号的购物中心呢？

而等到市民们从“温州城”出来，大家才真的信了。原来，这里除了环境变得干净了、高档了，从其他方面看，还真是那种可以“磨嘴皮子”“讨价还价”的地方，经营方式还是原来那种可以一对一近距离地“砍价”，成交价格还是原先那样让自己感到“便宜”、“赚了”的传统大市场……

百年城集团有限公司董事长吴云前谈起“温州城”时则表示，“温州城”模式是百年城集团对商品交易市场在中国商品流通领域的重要地位、市场发展的广阔前景以及商品交易市场未来的发展趋势进行了深入的调研和论证后，所确定的一种商业地产发展的全新模式。它通过在购物环境、市场布局、设施设备、运营管理、市场营销等几个方面进行全新设计和升级改造, 对传统市场进行全面升级，为普通百姓购买价廉物美的商品，提供一个面向未来的高品质购物空间。基于”温州城“在大连、长春以及沈阳取得的全面成功和对这一模式的强烈自信，吴云前表示在从目前开始的十年内，“温州城”模式要在全国复制200万平方米。

而目前建设中的沈阳温州城则被吴云前誉为是新一代升级版市场的代表之作，是温州城模式的“旗舰店”。

商业有商业的领域，地产有地产的内容，商业地产并不是商业和地产的简单相加。商业地产是一种高度融合了商业运营管理核心能力的崭新领域。作为国内商业地产最年轻的领军人物，吴云前对商业地产的开发和运营，作出了自信而肯定的表述。

1989年，当时17岁的吴云前怀揣着在青海开裁缝店淘到的第一桶金来到大连，做起了服装生意。当时的吴云前就经常对他的一些温州同乡说青泥小学开在闹市区不合适，既影响孩子学习又不安全。他说他要把学校搬走，在这里开一个大连最好的商场。当时，他身边的老乡都笑他“痴人说梦”。那时的吴云前做的只不过是十几万元的生意，再说，他又是一个年轻的外地人，谁能相信他会在这么繁华的城市中心地带建起属于自己的大商城呢？

此后，吴云前依托大连的口岸优势，从事纺织品进出口贸易，并取得不菲的业绩。随着实力的增长，吴云前一步步地向着自己多年前的那个梦想迈进。1999年时任大连市市长的薄熙来亲自为百年城项目命名，并定为纪念大连建市百年的标志性建筑。三年后，在被薄熙来喻为“大连的瞳孔”的黄金宝地，百年城正式落成纳客。这座国内屈指可数的国际水准的休闲购物中心，为大连独家引进50多个国际一线品牌。在多年的精心运营中，百年城的名声已经远播到作为国际时尚中心的意大利、香港等国家和地区。诞生在国际时尚中心的各大“世界名牌”再到中国推广时，都愿意选择到大连的百年城展示。随着多年的运营，“百年城”已经成为国内外高端消费人群到大连购物的首选之地，它在某种程度上已经成为大连在高端、时尚消费方面的象征。

百年城走的是高档和流行路线，这是一种高附加值但也蕴含着极大风险的定位。吴云前至今记得三年前百年城刚开业时的情形，熙熙攘攘，人流如潮。吴云前知道，这里面的一些群体并不是百年城的目标客户。那时，吴云前几乎每天都要花时间在百年城里转转，他希望顾客进了百年城可以呆上7、8个小时，他希望百年城可以为顾客提供各种高附加值的东西。吴云前表示，商业地产的运营管理与传统的百货公司有许多不同，对于一个大型的商业地产项目来说，百货公司只是这里面的一个租户，百货公司不需要商业地产公司来做，去找主力店就可以了。商业地产公司不像是一个企业，更像是一个“政府”。

百年城的主力店为太平洋百货，银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店及品牌店130多个，世界名品中心汇集EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC 、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA等世界一线品牌。每一个知名品牌的进入，背后都是一段“艰难”的谈判历程。几乎任何一个进入百年城的品牌，百年城和它的接触都要追溯到几年以前。在很多品牌都没有计划进入大连这样的二线城市的时候，百年城就通过不断地接触，与这些品牌建立起了最初的联系。当这些品牌想进入大连的时候，百年城的软件、硬件和超前的经营理念让对方的“心”自然与百年城贴近。

百年城还创造了一个奇迹：购物中心1平方米也不卖。这在很多从事商业地产项目的人看来，无疑是一个异常“疯狂”的举动。但事实证明，百年城当时的坚持是正确的。吴云前并不觉得自己有多高明，他说自己只不过汲取了很多购物中心的失败经验。做服装布料生意出身的吴云前，打了一个很好的比喻：“一个购物中心就好像是一块布料，能做一套很好的西装，但如果一块块地剪裁掉，就会把这块布料彻底毁掉。”吴云前看重的是百年城未来物业附加值的升高，百年城要赚的是未来的财富。

有些地产商进入商业地产之后，才发现原来他必须承担起不是地产商所能承担的工作：他要运营这个项目。商业地产必须要有运营，而且这个运营是很长时间的事情，不是卖掉了、租掉了就可以算了。也就是说，商业地产这种项目不是每个地产公司就能做的，而应该是一种新型的公司、一种专门来做商业地产的公司来运行的。百年城的经历和做法已经证明了这一点：只有专业的公司才能做这样专业的事情。

再造 “温州城” ， 振兴之地引领时尚

熟悉吴云前的人都会有这样一个共识：他绝对是一个不安于现状、永远追求完美的人。百年城一天比一天成功，但吴云前的心里却隐隐地感到有些茫然。他告诉我们，在筹划自己的下一步发展目标时，感到非常的困惑。因为发展百年城这类购物中心对资金要求极高，投资回报期往往长达十年以上，在中国目前房地产融资体系、金融产品发展的严重滞后的情况下，难以迅速复制和进行品牌连锁、扩张。做什么、怎么做，成为永远追求更好的吴云前每天朝思暮想的课题。

市场调查、战略咨询、研讨论证……，吴云前和他的团队做足了“功课”，苦苦探寻着发展出路。而温州人同乡之间互通经济信息的传统也帮了吴云前一个忙。全国各地都有温州人在开办市场，而且都相当成功。这使得原本就对市场十分熟悉的吴云前开始关注这一在眼皮底下却被忽略了的生意模式。中国财富拥有两极化趋势、个人消费的多元化、多层次、中国日用工业、流通业发展的现实状况……，一系列的分析，结合多年运营购物中心的经验，吴云前有了深刻的感悟：百年城锁定最具消费能力的高端消费群体取得了成功，那么，最广大的普通大众消费群体他们的需要，当然就是中国商业地产另一个最大的生意机会。在温州人开办的市场遍及全国，“温州”几乎已经成为成功市场代名词的今天，吴云前敏锐地捕捉到其中蕴藏的巨大品牌价值，以“温州”品牌品牌化、连锁化为核心，通过嫁接和引进其他先进经营模式，对传统商品交易市场进行全面升级改造，中国新一代升级版市场“温州城”应运而生。

如今，开业一个月即创下开业率99.6%商战传奇的大连温州城已成功运营至今，生意火爆，租金全面上扬；长春温州城更是创纪录的以100%的出租率于去年十一月开门营业，并且在适应当地市场的现代化经营中，取得了宝贵的经验和可喜的成绩。而建设中的沈阳温州城则以建筑面积达35万平方米，集综合性大型一级批发市场、物流中心、商住公寓三位一体的超级商贸中心的设计，即将成为温州城面向全国发展的全新典范。

吴云前有一个习惯，每到一个地方，他都会去逛逛当地的商场和市场，他从别人的经验和教训中提炼能够有益于百年城发展的东西。

市场市场，先有“市”后有“场”。而自古相传的“客商聚集成市“则自然而然地将“客”字摆在了第一位。沈阳市南二市场从最初的马路市场开始，历经26年的发展，早已成为业界公认的全国小食品及农副产品东北最大的集散地，其市场覆盖不光包括东北及华北地区，而且已远达韩国、俄罗斯，外埠客商年过千万。而市场本身对周边街区的辐射，已直逼南五马路。任何一个新建的市场，要想达到南二这样的市场覆盖程度，积聚如此之旺的人气，改变客商和消费者多年以来形成的行为习惯，就算是每年投入巨额的广告费用，至少也需要数年的时间。“客”，覆盖东北及华北地区并远至海外，市场及周边地区日客流量30万人次；“商”，28大类万余种商品，几乎包揽全国小食品知名品牌的经销和代理权。这两大“客”、“商”对于市场来说是最为重要又相辅相成的宝贵资源，作为享誉业界、拥有一路成功经验、深谙“养铺”、“养客”之道的百年城集团，当然是倍加珍惜。百年城集团投资5000万建设的面积达25000平方米的过渡市场已经于2006年3月投入使用，不仅兑现了政府对南二现有业户“原地改造、滚动开发、老业户优先、租售结合”的承诺，更进一步实现了南二市场的持续经营，最大限度地维护了南二市场现有的客户资源和业户资源。

沈阳市和平区为市中心区域，是沈阳的政治、经济、交通、科技、文化、商贸中心。太原街商业区，是沈阳最繁华的两个商业区之一，人流如潮，区内酒店餐馆林立。而沈阳温州城则是对沈阳市民家喻户晓的南二市场进行的全面升级改造。落成后的沈阳温州城，位于太原街之首，距沈阳站100米，东起民族南街，西至胜利大街，北靠民主路，南面南二马路，占地面积3.7万平方米，建筑面积30余万平方米。建成后将成为综合性大型一级批发市场、物流中心、商住公寓三位一体的超级商贸中心。

沈阳温州城市场群将由作为核心的南二小食品批发市场、依托百年城集团的综合资源优势兴建的北方最大的布料市场、温州特色鲜明的服装、鞋帽、小商品综合市场、眼镜市场等所共同组成，总面积近11万平方米。市场设施先进，规划科学，布局合理，拥有先进和科学的物流体系，是中国新一代升级版市场的代表之作。而“以人为本”的人性化管理，周到细致的服务，高水平的物业管理，将为广大业户带来更多的生意支持和发展空间。

吴云前向我们介绍说，百年城集团特别委托香港著名的专业交通设计公司LLA进行交通规划，充分考虑沈阳火车站、南站长途汽车客运站交通枢纽的地位，在沈阳温州城项目设计了总面积达70000平方米的物流配货中心，其中仓储面积50000平方米，物流周转面积20000平方米，日周转货物1万吨以上。设有停车位达900多个的立体停车场，周边道路也将得到极大的拓宽。

沈阳温州城的建筑设计由具有丰富商场设计经验的美国EKO设计公司担任，古典与现代相融的建筑风格，与太原街地区总体规划协调辉映。极具现代感与人文气息的建筑群，不仅将成为城市欣欣向荣的象征，更会对人潮产生强大的吸引，为业户带来滚滚的财源。

客户资源，是百年城拥有的另一种重要的核心资源。对沈阳的温州城项目，百年城就对新增的布料市场、温州特色综合市场的客户资源进行了积极充分的储备，斥资5000万元建设过渡市场留住南二市场的业户这一大手笔则充分体现了百年城对客户资源的重视和管理水平。

吴云前说，百年城等一个大客户等了三年，这三年里曾不断有其他客户来这里寻求合作，但百年城都忍痛放弃了，因为只有这个客户能和百年城的形象完全吻合。吴云前说，百年城为客户提供发展的机会，客户发展了才会带来百年城的发展。

百年城集团正是因为拥有了强大的选址能力、规划设计能力、建设能力、运营管理能力和客户资源这五大核心能力，才在商业地产领域创造出了一个又一个辉煌。

百年城集团已经是中国商业地产联盟的副会长单位，也是民营企业做的购物中心中最好的一个。展望百年城的未来，吴云前做了这样一个比喻：就像马拉松赛跑要经过热身、慢跑然后冲刺向终点一样，百年城的发展会量力而行，要做成一个健康的、优质的企业，做强做大，逐步迈向顶峰。