逾六成商铺空置 上海江桥万达广场隐含万达高速发展之殇

万达集团“18个月一座城，3-5天上一层”的发展速度在过去数年间，让其一度成为国内零售地产的“带头大哥”。然而，在其高速扩张的同时，业绩下滑、负债率攀升已成为万达前进路上挥之不去的阴影。

　　据万达今年上半年公布的业绩报告显示，集团上半年的业绩与去年同期相比下滑约9%，这是集团收入史上第一次同比减少。2011年年报显示，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。

　　负债率攀升、业绩下滑的背后，是包括上海江桥万达广场在内的全国多个万达广场存在的经营困局：大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、万达百货亏损严重等，种种迹象表明，万达正在品尝其高速扩张带来的苦果。

　　江桥万达室外商铺交房近一年逾六成空置

　　自2010年后，万达第三代产品陆续开业运营。据了解，与以往万达产品不同的是，第三代产品以打造商业广场、室外商业街、城市公寓、住宅、底商和SOHO的城市综合体为主。江桥万达广场、宝山万达广场正是万达的第三代产物。新浪乐居日前至上海已经营业的四个万达广场探访发现，目前上海部分万达广场人气不足，室外店铺空置率较高。其中，位于嘉定的江桥万达广场空置率达66%。

　　江桥万达广场，2011年6月18日开业，这是万达集团进入上海的第三个项目。其规划用地约18.63万平方米，总建筑面积约55万平方米，其中商业面积约25万平方米。作为改进后的产品，最为创新之处是在业态构成上，设计了用于出售以回笼现金流的室外步行街。

　　新浪乐居9月21日(周五)下午一点至现场看到，江桥万达广场室外金街的商铺出租率低，街道两旁的商铺门上张贴着“招商热线电话”。据江桥万达广场招商部门工作人员介绍，金街的交房时间是在去年十月，所覆盖的范围为万达广场五个出口外围的102个商铺。“内场的人流量会从这五个出口引至金街，人气可以保证。”该工作人员说道。

　　沿着招商部门介绍的这条人气最旺的金街步行发现，在金街的102个商铺中，有67家商铺空置，35家商铺开业，其中4家正在装修，空置率达66%。

　　当日，广场上仅有一些老人和带着孩子的妈妈们。内场一家知名服装店店员告诉新浪乐居，开业以来内场的生意一直保持在不温不火的状态，相比于内场的其他商铺，万达百货的生意更差。

　　一位开业即在江桥万达广场工作的保安透露，这里平时人流量很少，周末时要好些。“大概有十几家知名服装店开了几个月就撤离了，因为长期亏本受不了。很多商铺都只是维持在保本的状态，这里生意很清淡，可能今年年底地铁开通要好些。”该保安告诉新浪乐居。

　　在室外步行街金街，一家刚开业三个月的烤肉店店员正在店门口发传单，其对面是两家前不久刚刚关门的小吃店和服装店，该烤肉店老板告诉新浪乐居：“金街很多店铺开了又关，这里人气不足，我们家的生意也只是保本，这里的衣服都太贵了，很多人都买不起。店铺租金太高，收入仅够支付每月几万块的租金和水电费。等地铁开通或许会好些，希望我们能撑到那时候。”

　　另一间新开的理发店店员同样表示，人气不足，需要搞各种优惠活动拉动人气。

　　于今年6月29日开业的宝山万达广场目前同样面临上述问题。

　　物业回应称待地铁开通人气会提升

　　对此，运营江桥万达广场金街的招商部门工作人员回应称，目前金街的商铺已全部售完，今年5月之前一直在打理内场，5月后才开始打理金街的店铺。“我们负责帮业主招租，也有部分业主选择自营。”

　　而针对江桥万达广场人气不足，商铺空置，部分已经开业的无奈关门的现象，该工作人员表示，江桥万达广场尚处于发展阶段，由于开的店铺比较少，消费者自然不愿意来逛。现在正在想办法引进一些顾客感兴趣的品牌，让客流量逐渐上来。另外，现在地铁未开通，待年底开通后，附近的拆迁户会搬回来住，人气自然会跟上。

　　据新浪乐居了解，目前，江桥万达广场周边人气不足、交通不便。附近多以在建新盘为主，很多已经交房的楼盘，业主因交通问题出租给在附近工作的年轻人，板块内的购买力尚未得到释放。

　　对于已开业近三个月的宝山万达广场的空置，物业方面回应称，目前室外商铺已全部售完，大概十月底交给小业主，看业主的需要，部分业主选择自己打理，有些交给万达帮忙打理。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，在城市副中心建造城市综合体，时间点的选择非常重要。尤其是对于一个一年以扩张二三十个项目作为目标的公司，要培育商业氛围，需要投入大量的时间和金钱。

　　全国多个万达广场面临运营困境

　　江桥万达广场的现象并非个案，它是如今万达在全国各地“大跃进式开发”的一个缩影。据新浪乐居了解，目前全国多个万达广场正在经历与江桥万达广场类似的困境。

　　于2003年建成的沈阳万达广场，由于人气稀少，主力店没能按时入住，沈阳万达陷入与业主的纠纷中，2006年9月，沈阳万达广场遭拆除，成为城市综合体的短命案例之一。

　　2010年11月19日，位于济南的首个万达广场开业，当时轰动一时，但是随着时间的推移，有调查指万达广场的经营十分一般，由于定位不准，档次不高不低，引入品牌不够鲜明，万达百货人气不足。

　　今年6月，有媒体报道，武汉菱角湖万达广场室外商铺交房一年多，人气不足，出租率只有三成左右，有经营服装生意的业主由于整日人流稀少生意清淡，长期亏损下，老板已经考虑退租。已有业主考虑用免租的方式维持目前的出租率。

　　广州白云区万达广场，主力店的生意较好，但室外的街铺十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。

　　业绩首次下滑 万达百货亏损严重

　　查阅万达集团今年上半年的半年业绩报告不难发现，其今年上半年集团收入562.1亿元，预计全年收入将达到1400亿元。但是与去年同期相比，万达今年上半年业绩降幅约9%，这是集团收入史上第一次同比减少。对于销售业绩的下滑，万达董事长王健林在业绩报告会也指出，从全国开业的50个万达广场看，以前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数。原因在于“国内经济降速稳步回落，经济困难不仅影响生产，而且影响到消费。”

　　值得注意的是，王健林一直将其作为全国各个万达广场品牌的“万达百货”亏损较为严重。据了解，万达百货目前已在全国布局50家，去年收入69亿元，但至今仍处于亏损状态。王健林在2011年年报中指出，万达百货亏损额相比计划指标大幅减少，超额完成年度减亏目标。

　　克而瑞土地运营中心总经理郭玉良认为，50家万达百货69亿元的营业收入，平均每家的营业额约1.38亿元，而目前一般的百货商场像上海的八佰伴，年销售额约30亿元，这相当于一个八佰伴就能抵过万达百货全国的营业额。

　　直接受影响的还有万达集团在建项目的放缓。报告显示，今年上半年万达商业地产公司新开工面积531.2万平方米，同比减少35%，今年上半年，万达新开业项目仅一个，即位于上海的宝山万达广场。王健林曾在万达年会上透露，2012年计划新增20个万达广场，此后这一数据被调整为18个。

　　停不下的资本扩张 近2000亿负债必须快建快销

　　“万达现在的扩张就像是在走钢丝，钢丝总有一天会承受不住的。他现在没办法不做大，必须做大。”郭玉良这样评价万达的高速扩张。

　　自2011年江桥万达广场的开业，此后的一年间，上海乃至全国又有不少万达广场在奠基、揭牌、开业。据万达集团官网显示，集团2011年共有16个万达广场开业。在去年6月29日江桥万达广场的开业仪式上，万达集团总裁王健林表示，计划一年开一个万达广场。截至6月30日，万达集团已开业50个万达广场。与国内其他一些经营商业地产比较成功的港资房企相比，万达的扩张速度可谓最为迅速。

　　高速扩张后的业绩增长和现金流也成为困扰万科高层的一个难题。新浪乐居注意到，从万达集团2011年的业绩报告中看出，尽管万达在2011年实现千亿大关，收入达1051亿元，同比增长43%。但值得注意的是，截至2011年底，万达的总资产达2030亿元，其中净资产205亿元，负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。

　　郭玉良道出其快速扩张背后的原因，近2000亿的负债，万达只能通过“快建快销”来达成规模的不断扩张，一旦建设慢、销售资金跟不上，就会出现大问题，这也让一些项目在工程质量上出现问题。而为了尽快回笼资金，就必须快销，但将后期的运营权归到小业主手中，对于万达来说，管理是失控的。

　　“快建快销”的开发模式推动万达疯狂扩张，但同时需要大量的资金支持。这也迫使万达在经营模式上做一些改变。自2010年后，可以看到万达在第三代产品上所作的创新，推出室外步行街部分，商铺全部出售，以加快商铺和住宅的周转速度，通过项目的销售还款来平衡现金流，缓解开发压力。

　　此外，融资也成为其获得现金流的一个重要渠道。在多次准备IPO未成功的情况下，2011年，急需资金的万达开始尝试信托融资，有数据指出，其2011年通过信托募得78亿元资金。

　　“一般商业建成后，3至5年都是必经的培育期。这时开发商必须有足够的资金准备好如果培育不成功必须花钱养它，但是万达这笔钱是没有的，万达必须要卖掉商铺回收现金，才能准备接下来的事情，这是违背行业发展惯例的。”一位不愿具名的房企分析道。

　　今年5月，万达集团在上海的第五座万达广场——松江万达广场项目正式启动。截至9月20日，新浪乐居从松江万达广场售楼处了解到，该项目的室外商铺已全部售完。在如今限购限贷的背景下，人们对于商业地产的狂热追逐进一步促使城市综合体的迅猛扩张。如郭玉良所说，业主对它抱有太高的幻想，但万达不是万能的，他们也会出现问题，或许这就是万达顶着多年光环之下的某个被忽视的黑点。