杭州大厦，为什么能卖掉那么多奢侈品

“帝国”的疆界

　　不过，在楼金炎的“造城计划”中，似乎吃掉武林广场才是终极目标。60万平方米的购物城，才是他心中真正的“奢侈品帝国”。

　　“杭州市政府搞城市综合体，杭州大厦也准备搞综合体。分3步走，现在第一步已经走完，购物城诞生；第二步是，围绕在建地铁，把地铁周围建成高规格商场；最后一步，周围大楼再造，整个购物城将达到60万平方米，吃喝玩乐，一应俱全。”楼金炎说，“这样，才是我构想中的大厦购物帝国。”楼金炎和他的团队高层表述如出一辙。

　　事实上，完成擘画的“三大步”，杭州大厦购物城这艘商业巨舰才能成为真正的商业“航母”。

　　楼金炎算得很精细：“仅仅4个店不能算是城，只有把武林门这块全部给弄起来才算是城，现在只是第一期工程，包括地铁进来之后，几期工程加起来才是这样的。具体操作是，地铁我们造，商铺建成之后我们用。我们占55％-65％的股份，地铁占40％-45％的股份。”

　　但他没能给出后面两期的时间表。因为“拆迁困难是一个不好把握的因素”。杭州大厦与恒隆、万象的根本区别在于，先规划再发展，“我们是在后期改造中实施，老城区改造耗资巨大。”

　　“所以我们现在要立足武林广场，将杭州大厦做强做大，在此基础上发展房地产等行业。绍兴、诸暨、台州、义乌等地，都已有以杭州大厦的名义开的店，我们派人去管理。先把本埠做强做大是必须的策略。”

　　“华润万象城马上要开，各方面如地段都比我们好。现在4个商场连起来，原因之一是要充分挖掘一下旁边的资源，应对未来的竞争。”杭州大厦宾馆副总经理余晓翔冷眼观潮。

　　事实上，此次大厦开城。不仅完成了自身的全面升级，也引惹同业的关注。

　　记者获悉，挺立湖滨商圈的杭州解百，日前已经敲定“本土征战”的未来蓝图，计划用3-5年的时间，所属门店将与天桥连接，共同构建集购物、餐饮、娱乐等配套为一体的大型尖端购物另一帝国，经营面积可达10多万平方米，其势紧逼杭州大厦。

　　据消息人士透露，同在“天堂”杭州的银泰也在进行着“肥身”的动作。

　　一个城市，3个商业巨擘“面对面”，未演已烈。而钱江新城迅速崛起的24万平方米体量的万象城更是虎视眈眈，状态凶猛。

　　有业内估算，杭州大厦、解百和银泰“三大巨头”的行动将使杭州的百货商业面积陡增，3到5年内，至少比目前增长两倍。如果算上万象城等新商场，数字还将大大增加。竞争烈度将大大高于全国。

　　“以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，这就是民间所谓的‘商圈’。与上海的南京路、淮海路、徐家汇等类似。那么，杭州大厦、银泰、解百谁能争取商圈中的‘核心’是关键。”9月22日，华东理工大学商学院阎海峰博士接受本报采访时表示，“据我了解，目前，杭州有黄龙商圈、湖滨商圈，还有四季青服装特色街，这个城市未来的商业硝烟不会很弱，而身处武林商圈的杭州大厦似乎更具优势。”

危机“潜伏”时机

　　近日，法国奢侈品牌“大鳄”爱马仕（Hermes）公布的本年度中期财报显示，其皮制品和马具上半年销量增长了28％，并计划在中国建立全球第四个“爱马仕之家”。为什么在全球经济低迷的时刻，爱马仕却逆势上扬？

　　无独有偶，杭州大厦在金融危机尚未结束的时刻，挥戈购物城，难道奢侈品独有危机“免疫”？

　　“对于奢侈品，最大的危机也是最好的机遇，今年大厦和去年打平，利润略微上升就足够说明问题。”楼金炎没有回避这个诘问，“2003年，SARS危机，香港是重灾区，国内顾客不能到香港购买奢侈品，借此机会兰蔻、SK-Ⅱ、雅诗兰黛、宝格丽等世界品牌被引进到杭州大厦。”

　　“据我所知，当年这个行业不亏损的只有杭州大厦。从这个例子，我有理由说，经济危机其实就是时机，10年前，杭州大厦并购新天龙，就是在大商场进入萧条期动的手，如果没有那次果断，抓住了机会，杭州大厦就不会有今天。”楼金炎分析说。

　　他很清醒，尽管杭州大厦销售值得一提，LV销售甚至超过了恒隆广场。手表、化妆品、女装都是全国第一位。但是，最长久的“危机”恰恰是中国企业缺乏品牌意识，一直疲命于“代加工”，“没有知识产权才危险”。

　　浙江省委常委、杭州市委书记王国平接受采访时这样评价：“杭州大厦商贸旅游综合体是一个‘金点子’。最大的特点是利用存量资源建设商贸旅游综合体，充分发挥了‘黄金地段’的‘黄金效益’。”

　　此前，《福布斯》中文版以中国大陆661座城市市场规模和潜力权重为研究对象，曾弄出个商业城市排名：杭州位居内地三甲之首位，列北京、上海之前。

　　而武林广场却是西湖岸边最具心理认同和群体记忆的场所，“武林门外鱼担儿”，杭州大厦正好在人头攒动、繁华阜盛的武林广场“圈内”。

　　“扼运河喉要”，武林广场位于世界闻名的京杭大运河的终点，而杭州城市的兴起、发展、繁荣都依赖于运河。

　　有意思的是，中国最大的实体商业单店杭州大厦和虚拟第一名的淘宝网，都出现在美丽的西子湖畔。所谓“一实一虚”隐含深厚。

　　为什么引领商业新时代的总是杭州？杭州大厦较早学习港澳经验，但为什么如今纯港资的连卡佛，30个一线品牌，清一色香港人管理，最后还是“败走杭城”？

　　“杭州商业有40个管理部门，都要一点点沟通，上到政府部门，下到街道阿姨（红袖章管卫生的）。这点，他们就会水土不服。”楼金炎一语道破。

　　杭州市副市长张建庭接受采访时表示，作为2008年被评为中国最具投资价值CBD的中央商务区，武林商圈将在今后的5－10年内被打造成为杭州市乃至浙江省的金融、商贸、商务、文化和休闲等现代服务业高地。

　　“杭州大厦、坤和中心、西湖文化广场各自承担着商贸、金融、文化、休闲等功能，逆势挺进，功力纵深。”张建庭说。

曾经“十大”今安在

　　潮起潮落。

　　上世纪80年代初，美丽杭城，有点模样的商场只有两家：解百和小吕宋。小吕宋以经营百货，特别是女士内衣为特色。如今，小吕宋的老字号挂牌仍旧立在解放路上，但是已经退出了百货业，转而成了经营运动时尚用品的专营店。仅剩下1楼的400多平方米店面，2楼租给了手机零售商，三四楼的仓库则租给了健美中心。

　　随着改革开放的发展，上世纪90年代起，杭州大商场渐渐多了起来，老底子杭州人的“大商场”也正是在那个时候兴起：解百、百货大楼、杭州大厦、国大、工联大厦、天工艺苑、景福百货、二轻大厦、新天龙商厦和供销大厦。

　　这也就是业界所称的“杭城十大商场”。

　　上世纪90年代中后期，大商场进入萧条期。除了杭州大厦、解百等大型商场活力涌动，其余的均是命运多舛。

　　1992年12月开业的新天龙商厦，1998年被杭州大厦兼并，成为杭州大厦B座。

　　二轻大厦1996年亮出一年365天，天天平价酬宾的旗号。现在已经淡出百货行业。

　　曾名列“十大商场”第四的杭州供销大厦，位于解放路官巷口附近，曾改成了白天鹅超市。如今已经成了新开元大酒店，再也没法找到它的踪迹。

　　而名噪一时的景福百货曾是城北最大的百货大楼，但由于经营不善，2005年关门歇业。重新开业后变身成为品牌折扣店。但同样是因为经营不善，景福百货4年前关门歇业，留下了这幢6层、约1.4万平方米的空楼。它的新东家表示，这里会建一个跨区域性的休闲商业中心，也就是说景福百货可能将彻底退出历史舞台。

　　工联大厦，2002年退出百货业转做市场，今年由于配合地铁建设而全面停业，于2009年5月30日正式谢幕。

　　天工艺苑更是几起几落，1994年1月遭遇火灾，经过两年的重建，于1996年重新开张。可能是因为先前的火灾导致商场大伤元气，开张后的天工艺苑难振先前繁华，并再次于2001年关门。经历了几年的债务重组，据最新消息，今年9月21日，天工艺苑再次重新开业。12层修葺一新的新天工艺苑，目标锁定“生活艺术主题型商场”，几百件国家级工艺美术品国内首次亮相。 edit