华贸中心新光天地的最高境界：不卖东西也能让人流连忘返

北京国华置业有限公司董事长 房超

　　华贸中心其名：最初定名华贸中心的时候，几乎所有的人都反对，认为太平淡无奇了，都想起一个崭新的、标新立异的名字。但是后来我想了很久，还是决定用华贸中心，我觉得华贸中心很中性，很有实力，也很大气。华，隐喻着中华，又跟公司名称“国华置业”相关联；贸，都约定俗成为商贸的代名词，又是购物中心Mall的谐音。

　　项目的英文名字是外国人起的，本来可以直接翻成音译就叫华贸中心，但是也可以叫一个崭新的名字。为了起名，我的同事特意参加欧洲商会，全是欧洲的公司在中国的代表，包括大使馆的都在，我的同事请他们帮忙，就写了一段气势磅礴的介绍，聚会的时候走到他们面前，说有这么一个东西，请他们起个名字，下次开会的时候带过来。外国人很实在，就取了现在的名字——China Central Place。起完了以后，我也很满意，赶快注册。我觉得这是一个很好的案例，到现在一些外国朋友过来还问：“当时你们怎么起这么一个名字——中国中央广场？”

　　时 间：2009年3月3日 9：00—11：00

　　地 点：华贸中心售楼处三层会议室

　　主持人：郭杰 新浪乐居商业地产频道总监

　　嘉 宾：

　　房超 北京国华置业有限公司董事长

　　徐伟成 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事

　　王永 汉博投资集团有限公司顾问副总裁

　　主持人 郭杰：各位业界的朋友、各位网友大家好！今天我们聚焦讨论的是08年北京最成功的商业地产项目之一的华贸中心，这也是由中房协商业地产专业委员会主持的调研的《中国商业地产研究报告》中，关于经典案例分析的第二次调研会。进行案例分析是市场调研的基本方法，非常直接有效。我们商业地产频道乐于把这些成功的经典商业项目的经验与业界同仁分享，同时也是为了传播榜样的力量，给业界人士提供实战拆招的精彩看点，从某种意义上也是学习的过程，可以降低行业同仁的“试错成本”，促进行业的健康发展。

　　现在我们就开始今天的话题，第一太平戴维斯、汉博顾问两位业内资深人士将给房总提出诸多问题，有请。

　　华贸中心的成功靠的是执行力 正确的判断占30%

　　王永：在《中国商业地产研究报告》的课题研究过程中，我们统计了一下，全国有122家大型购物中心。从这些泛泛的数据我们可以看到一些基本的东西，但我们更希望通过一些经典的案例，让看到这本书的人学到一些东西，所以挑了10家比较有代表性的购物中心作为经典案例，华贸中心是其中之一，不管是规模、位置，还是影响力，华贸中心都是当之无愧的。我对华贸中心新光天地这边不是太熟。其实这里体量是很大的，第一个问题，我想请问房总，几年前这个地方还不是很成熟，为什么当时想到这个地方做这么大体量商业中心？

　　房超：说起来就话长了。2002年开始定位华贸中心，当时因为老电厂搬迁，有15公顷可以开发的土地。15公顷在城市的这个位置应该是比较大的体量了。当时周边的环境都不是很好，属于城乡接合部，周边都是老工业区，交通也不是很好，基本上是处在城市发展的边缘。但好的地方也特别明显，因为它还是处在北京的发展端，北京是往机场、往东部发展，它又紧邻CBD的区域，所以处于发展端。从历史看的话，潜力就更显而易见了。房地产的挑战性和魅力就在于它是一个点石成金的过程。假如要实现一个梦想的话，房地产是最快最直接的。其他的可能还不好量化，或没法形象化，只有房地产可以把一个完全不同的形象改变。

　　2002年做项目定位的时候，形势并不好。现在大家都认为现在的形势不好。金融危机波及全球，加上我们宏观调控几年积累的矛盾，市场不太好。但是我感觉，2002年的形势不比现在好，那个时候没有那么多经济的积累，市场也没有那么活跃。现在即使不好，无论是哪个产品，性价比好的话，市场还是响应的，那个时候真的没有市场，没有这个容量。所以在那个形势下，做一个什么样的产品，这是一个很大的挑战。我们分析的结论，也找了一些顾问公司咨询，最后我个人做出一个结论：要么做一个适合当时的市场的，类似于对面现代城这样的产品，适合大众市场；要么就做一个最好的产品，超过国贸。国贸就是一个标尺，当时国贸是北京最好的商务区。这两者之间没有中间道路可走，现在五六年过去了，回顾一下很后怕的，如果我们做成周边同质化的产品肯定是死掉了，因为周边的项目是根据从国贸往周边辐射效果来确定的，不可能再辐射到我们这里来。所以现在看来我们当时的定位是对的，前者风险小，但是后者面临巨大的风险，投入也大，周期也长。要超过国贸的话，第一个前提条件就是不能卖了，这需要大量的资金，如果市场发生问题的话是有风险的。但是我们分析了国内外城市发展的过程，分析了北京的城市化进程，我们认为这个历史的机遇不能错过。