中粮集团西单大悦城总经理暴雪松先生谈西单大悦城

　　王永：第二个问题，您刚刚说了西单大悦城做得好的地方，那不足的地方肯定也有。能不能说一说不足或者说留有遗憾的地方？

　　暴雪松：这个项目因为是我们收购来的，所以它原来的基础设计、设备设施和交通动线组织都不能体现我们对项目的理解，这是比较大的问题，需要从硬件上改造。分几个点来说。第一个是内部交通的组织、动线的组织，这个方面我们觉得不理想。因为原设计分四个组团，之间的衔接，低层到高层之间的交通存在问题。我们这个项目难在哪儿啊？我们认为这是中国目前最难的项目，因为从地下二层到地上十一层，上天入地共十三个经营楼层，如果靠某几个楼层经营好，其他楼层都不行的话，我们整个项目也是失败。而且楼层也非常低，一般的商业经营六七层，再上面就没法做了。

　　所以，在这个上面的不到位，给我们造成了很大的麻烦。同时他的交通上又不足以支撑客流的衔接和沟通。尤其是在经营状况比较好的情况下，我们在平安夜的人流量达到19万5千人的时候，基本上人与人都挨着了，如果情人节再有这么多人的话，由于上下交通不足，我们就要限制购物中心进人了。现在我们已经选好位置，在必要的地方做几部观光梯。其次，临西单北大街的东立面商业氛围不足，而且原来大门非常小。这么大一个体量，很小一个出入口，口小肚子大，这个对整个商业客流的吸纳和进出非常不利。所以我们开业以后，马上把一个铺撤了，做了大门扩展改造。同时设想在临着西单北大街150米长的临街面形成一个跟美国第五大道的那种双层商业景观，有橱窗展示，形成双层商业街，这个规划已经做完了，北边是H&M，南边是苹果。在业态方面，由于当时开业时间比较紧，有些地方还须提升。比如餐饮的一些店，我们希望更小资，更适合年轻人，像鹿港小镇、满记甜品这样的店在春节后就会加入进来。我们希望六层以上这几万平米，形成一个以娱乐、餐饮、影院、KTV为主的夜店消费场所，可以独立闭市。所以，这方面我们正在落实，尤其是KTV，当时我们想做在九层，但是十层和十一层是电影院，有音响的震动的话，电影院观众是坐不住的。现在我们准备在写字楼七、八两层，做量贩式自助KTV，这样真正的吃喝玩乐购住一体的概念就出来了。下一步我们调整以后，会在交通硬件上进行改变，加几部观光直梯。业态上进一步丰富和提升。今年五月份的时候，我们能完成改造。这样我们可以接纳的人流量，消费者对我们的认同和整个环境的改善方面都有很大提升。九月份地铁四号线通了以后，可能人流还要增加，所以我们把影响交通和安全的方面解决好，同时我们再做一条地铁通道，从长安街做一条地下通道连接到我们的项目，这样我们从地下上来的人流量还会增大。

　　王永：第三个问题是，现在的知识传播非常快，大家都在学你的话，你觉得西单大悦城怎么保持持续的竞争力？

　　暴雪松：学习是必要的，可以少走弯路，避免犯同样的错误，我们也是这么过来的。我们做这个项目之前也是把国际上非常好的Mall和不好的Mall都比较过了。一个项目，我觉得他就是公众的媒体，所以我们就是把这个Mall当媒体做的，不仅仅是供人家参观的，这个不是主要的。我们每天差不多有十万人左右来光顾，来阅读你，每年就有几千万人。所以我们充分利用空间做了非常多的景观、吊挂、陈列、静态展和活动。我们希望大家进来以后，在没有消费之前，已经认识大悦城是一个什么理念、什么氛围，它是不是你的领地，有没有归属感和认同。我们希望通过大悦城这个媒体，大家从不同的角度来对大悦城进行一个认识，而不仅仅是通过购物。我们应该是这方面做得比较好的一个项目。在这个基础上，我们希望消费者对我们形成共识。为什么我们的人流量像滚雪球一样，而且基本都是口口相传，口碑相传达到了40%。我们在这个方面的营销是非常到位的。刚才王院长说很多人来学习，我们不怕人学习，我们是一个开放的场所，同时我们希望别人来提意见，批判地看。我们力求把我们的项目不断地做成一个差异化的项目，我觉得我们的生命力和永远领先的思路其实是靠差异化来决定的。我们希望我们建设之初，在品牌组合、定位、主题、景观营造、推广形式方面都与众不同，同时我们继续在这方面保持新鲜度，才能引领整个项目在西单和行业的发展。别人对我们的学习，包括消费者对我们的意见，包括我们自己调研出来的，其实对我们都是鞭策，我们知道哪块是短板要改进。我们希望大家多交流，一起努力，把中国的商业地产做到更高的一个层面。