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中粮集团西单大悦城总经理暴雪松先生谈西单大悦城

分享到: 评论0 kaily pai  2009-2-12 09:04



  王永:第二个问题,您刚刚说了西单大悦城做得好的地方,那不足的地方肯定也有。能不能说一说不足或者说留有遗憾的地方?

  暴雪松:这个项目因为是我们收购来的,所以它原来的基础设计、设备设施和交通动线组织都不能体现我们对项目的理解,这是比较大的问题,需要从硬件上改造。分几个点来说。第一个是内部交通的组织、动线的组织,这个方面我们觉得不理想。因为原设计分四个组团,之间的衔接,低层到高层之间的交通存在问题。我们这个项目难在哪儿啊?我们认为这是中国目前最难的项目,因为从地下二层到地上十一层,上天入地共十三个经营楼层,如果靠某几个楼层经营好,其他楼层都不行的话,我们整个项目也是失败。而且楼层也非常低,一般的商业经营六七层,再上面就没法做了。

  所以,在这个上面的不到位,给我们造成了很大的麻烦。同时他的交通上又不足以支撑客流的衔接和沟通。尤其是在经营状况比较好的情况下,我们在平安夜的人流量达到19万5千人的时候,基本上人与人都挨着了,如果情人节再有这么多人的话,由于上下交通不足,我们就要限制购物中心进人了。现在我们已经选好位置,在必要的地方做几部观光梯。其次,临西单北大街的东立面商业氛围不足,而且原来大门非常小。这么大一个体量,很小一个出入口,口小肚子大,这个对整个商业客流的吸纳和进出非常不利。所以我们开业以后,马上把一个铺撤了,做了大门扩展改造。同时设想在临着西单北大街150米长的临街面形成一个跟美国第五大道的那种双层商业景观,有橱窗展示,形成双层商业街,这个规划已经做完了,北边是H&M,南边是苹果。在业态方面,由于当时开业时间比较紧,有些地方还须提升。比如餐饮的一些店,我们希望更小资,更适合年轻人,像鹿港小镇、满记甜品这样的店在春节后就会加入进来。我们希望六层以上这几万平米,形成一个以娱乐、餐饮、影院、KTV为主的夜店消费场所,可以独立闭市。所以,这方面我们正在落实,尤其是KTV,当时我们想做在九层,但是十层和十一层是电影院,有音响的震动的话,电影院观众是坐不住的。现在我们准备在写字楼七、八两层,做量贩式自助KTV,这样真正的吃喝玩乐购住一体的概念就出来了。下一步我们调整以后,会在交通硬件上进行改变,加几部观光直梯。业态上进一步丰富和提升。今年五月份的时候,我们能完成改造。这样我们可以接纳的人流量,消费者对我们的认同和整个环境的改善方面都有很大提升。九月份地铁四号线通了以后,可能人流还要增加,所以我们把影响交通和安全的方面解决好,同时我们再做一条地铁通道,从长安街做一条地下通道连接到我们的项目,这样我们从地下上来的人流量还会增大。

  王永:第三个问题是,现在的知识传播非常快,大家都在学你的话,你觉得西单大悦城怎么保持持续的竞争力?

  暴雪松:学习是必要的,可以少走弯路,避免犯同样的错误,我们也是这么过来的。我们做这个项目之前也是把国际上非常好的Mall和不好的Mall都比较过了。一个项目,我觉得他就是公众的媒体,所以我们就是把这个Mall当媒体做的,不仅仅是供人家参观的,这个不是主要的。我们每天差不多有十万人左右来光顾,来阅读你,每年就有几千万人。所以我们充分利用空间做了非常多的景观、吊挂、陈列、静态展和活动。我们希望大家进来以后,在没有消费之前,已经认识大悦城是一个什么理念、什么氛围,它是不是你的领地,有没有归属感和认同。我们希望通过大悦城这个媒体,大家从不同的角度来对大悦城进行一个认识,而不仅仅是通过购物。我们应该是这方面做得比较好的一个项目。在这个基础上,我们希望消费者对我们形成共识。为什么我们的人流量像滚雪球一样,而且基本都是口口相传,口碑相传达到了40%。我们在这个方面的营销是非常到位的。刚才王院长说很多人来学习,我们不怕人学习,我们是一个开放的场所,同时我们希望别人来提意见,批判地看。我们力求把我们的项目不断地做成一个差异化的项目,我觉得我们的生命力和永远领先的思路其实是靠差异化来决定的。我们希望我们建设之初,在品牌组合、定位、主题、景观营造、推广形式方面都与众不同,同时我们继续在这方面保持新鲜度,才能引领整个项目在西单和行业的发展。别人对我们的学习,包括消费者对我们的意见,包括我们自己调研出来的,其实对我们都是鞭策,我们知道哪块是短板要改进。我们希望大家多交流,一起努力,把中国的商业地产做到更高的一个层面。

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