中粮集团西单大悦城总经理暴雪松先生谈西单大悦城

　　王永：刚才说跑单的事，我觉得餐饮和娱乐，比如游戏机这个比较容易操作，但是零售部分可能这个比例少多了吧。

　　暴雪松：也有这种情况，因为他可以有两笔帐。你看有些店不是很赚钱，但是他做团购生意，比如做男西装的，你看每天没什么人进出，但是他可能有成批地外来订单了。一个项目的成功一定是每个品牌的客流汇集成的，他租金很高，没有流水的话，你也可以不要他。他生意热热闹闹，我租金反而可以给他低。而不是任他有没有生意，只要给我租金就可以了，如果长期这样的话，就没有人来了。因这种原因，有很多很高租金的品牌我们都砍掉，换来可以带来人流的品牌，他们汇集成大悦城这个品牌。所以，我必须让这些非常有力度的品牌汇集在一起的，大悦城品牌才有价值。

　　第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事徐伟成：会不会因为您说的跑单现象相对比较严重，所以很难统计出大悦城真实的营业额？

　　暴雪松：也没那么大，第一年我们相信还有一些租户没有达到平衡点，有些品牌还在自我调整，他可能是由于自身的原因或者对市场的把握，以及自己货品的适应性原因。对于一个品牌，他可能在中关村销得很好，但是到了西单大悦城他需要做一些大的调整，尤其是外国的品牌，第一年到中国肯定要进行一个很大的调整。第一年我们销售额差不多是十个多亿，这个业绩对中国的商业来说没有第二个，已经是一个商业奇迹了。所以，我们对未来的销售额是有信心的，尤其是H&M这样的店进来，一年销售达到一亿五，还有苹果这样的店。所以，头一年我们在这方面不是很严，第二年以后，我们希望随着租金的提升，他们也在调整，我们相信流水会更大，这个时候我们管理上要不断加强。

　　王永：其实我一点不担心流水不够导致亏损的问题。其实前一两年亏的话，大家都可以接受。我算过一笔帐，以现在的租金水平，大悦城要做到十几个亿，大家都会活得比较开心。

　　暴雪松：其实百货和Mall销售额的取得方式是不完全一样的。百货是靠品种和品类取胜的，Mall是靠品牌取胜的。百货有黄金珠宝，有化妆品，这些带来很大的销售额。对Mall来讲呢，他不完全靠这个方式，他有娱乐，有餐饮，包括电影院，初期他的销售额是不太大的，她是更符合现代人需求的一种生活方式。一个百货的话，到七层以上基本没有人了，但是Mall可以做到，我可以做出超出百货之外的境界。如果Mall也做珠宝，也做首饰，其实效果是一样的。我们和君太以及中友的差异基本是集中在化妆品和珠宝上面，这也是西单大商圈差异化互补的一个缩影。

　　王永：第五个问题，商业本身就是服务业，我可以说是大悦城的常客。有个不好的感觉在哪儿呢？有些商家的服务不到位，也许是新开的店，比如NEXT，恨不得你就别买，赶快走吧。你感觉到了吗？

　　暴雪松：其实一个项目做成功有几个方面。首先要有比较好的主题定位规划，同时要有比较好的空间环境，让人感觉很舒适自由，还要有很好的业态组合。这样消费者才愿意滞留。其次就是服务，开业一年来我们对服务抓得非常紧，为什么出现你说的这种情况呢？这在餐饮方面体现更明显，原因是服务人员太疲劳，他(店员/服务员)从早忙到晚，不到晚上十一二点是闭不了店的，顾客太多。比如巴贝拉，一上班顾客就排队等候了，一直在服务，豆捞也是，一天流水六万，一个月差不多是180万左右，员工非常辛苦，流失率偏高，换了新来的，他对服务的理解，他的意识的培养需要一个过程。有很多的时候，我们感觉培训的人老在变，包括收银服务的都在变，刚培训完他如何使用POS，走了，不干了，太累。但是总体来讲，我认为我们对服务员的管理也在不断提升。我们管理人员的培训监督检查也都在加强，我想这也是成长期可能必须要遇到的问题吧。