写字楼空间需求强劲 新零售品牌介入

　　——2007年天津商业房地产市场呈现全新变化

　　随着第四季度的结束，回顾2007年全年天津的房地产市场表现，仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(Michael Hart)12月20日表示：“新零售品牌的出现，以及跨国公司对写字楼空间的需求，表明天津对各个公司在中国的实施战略正发挥日益重要的地位。”

　　商铺市场

　　预计天津商铺市场将持续受到天津经济蓬勃发展以及居民收入不断增长的推动。自2003年以来，天津市的零售额年度增长率一直保持在14%以上。2007年底，天津商铺市场的有效租金为357.75元人民币/平方米/月，较去年同期上涨25%。

　　新开业商铺

　　2007年，新竣工项目已使天津商铺市场的格局发生改观。位于小白楼地区的海信广场于2007年第二季度正式开业。该项目是一个多层大型购物中心，因吸引了包括古琦、卡地亚和欧米茄在内的众多国际奢侈品牌而受到广泛关注。此外，由新加坡力宝集团(Lippo Group)经营的乐宾百货已于今年11月开业，建筑面积达100,000平方米，从而进一步增强了滨江道和南京路在天津商铺市场中的领先地位。据报道，力宝集团为此项目总投资达5亿元人民币。目前由美美百货进驻的天津国际大厦已完成升级改造，增加了Max Mara和Tommy Hilfiger等品牌，从而使其以高档购物中心的定位重新进入市场。预计一些新建项目的完工时间会从2008年延迟至2009年，但这些项目也即将开始积极地进行预租。这些项目包括和记黄浦项目和津门等，从而将为市场提供大量优质商铺空间。现有的商铺项目为保持竞争力和吸引力正在进行升级改造。伊都锦商厦由利福国际购买，今年8月份停业重新装修，预计将在2008年重新开业。津汇购物中心2008年初将对其地下楼层进行改造装修，以便与在商场其他楼层引进的新品牌步调保持一直。

　　高档住宅市场

　　2007年，天津住宅市场开始出现类似于一线城市住宅市场的特征，即售价快速攀升、绝对价格较高的特征。天津的高档住宅物业大部分位于和平、河西和南开区。仲量联行研究部分析师邹路指出：“2007年第四季度，天津高档住宅的平均售价较去年同期上涨了45.87%，达到13,712元人民币/平方米。”

　　天津这个新兴市场以前由本地和国内开发商所主导。随着越来越多的境外投资者和开发商的进入，天津房地产市场逐步出现了诸多变化，优质住宅项目的开发开始兴起，高档公寓的宣传力度更大。目前主要买家仍来自于当地居民，作为自用、改善住房条件或者投资的需要。不过这些高档住宅也开始面向外地的居民进行发售。

　　预计在未来几年内，天津高档住宅的售价仍将持续上扬，市场需求强劲以及中心城区土地供应稀缺是其主要支撑因素。未来的买家将主要关注住宅的质量以及开发商的信誉度，而地段则是次要的考虑因素。

　　甲级写字楼租金和空置率

　　2007年第四季度，天津甲级写字楼租金同比增长了7.75%，涨至176.81元人民币/平方米/月。今年甲级写字楼的主要需求来自于金融、船运、物流以及房地产行业的公司。到2007年底，甲级写字楼的空置率达到27.22% 。鉴于大量租约是在2007年第四季度签署的，一旦这些签约的公司完成搬迁，预计今后几个季度内的季度吸纳量将出现大幅增长。